我们常说：浦东买房看产业，浦西买房看地段。

(资料图)

说到底，是因为浦西的主城区面积更大。

地段价值是跟随上海的发展一步一步发展起来。

主城区，最让人头疼的房子就是那些老破小，尤其是没有好学区的老破小。

正因为有地段价值，所以总还是有人看好的。

以前，很多人总想着能不能搏一搏，老破小拆迁，实现一夜暴富。

但是，往后这样的暴富可能性，会越来越小了。

因为，现在的棚户区改造的方向在变化。

很多人以为城市更新的的动作，

不过是拆迁或者刷一刷外立面、搞一搞绿化、加装一些电梯罢了。

这还只是看到很表面的东西。

实际上，城市更新行动方案的背后，更多的是主城区发展思路的转变。

未来主城区，楼市财富逻辑已悄然转变。

今天，我们就来聊一聊，城市更新背后的秘密。

被挤走的穷人，或许要感谢回流的富人。

3.8万亿大动作 

今年的政府拟定安排地方专项债券3.8万亿元，用于加快实施“十四五”重大工程和城市更新。

这个金额，比2021-2022年的3.65万亿增加1500亿。

这背后的带动效应将会很大。

广州、北京、上海已经加速启动。

这次的动作至少能看到三个变化：

1、城市更新的主体在变化：参与主体地方国企和城投企业开始增多。

2、城市更新越来越强调公益性质：城市更新更多的是作为民生项目在实行。

3、城市更新落地和执行都在加速。

从广州看，

具体到23年，广州的目标是力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

不要小看这个资金体量，这可是接近广州2022年一整年的房地产开发投资总额3432亿元的60%。

另外广州，动员了19家本地国企城投，参与城市更新。涉及广州城投、越秀地产、广州科学城等。

这意味着啥？

国企全面进入旧改，意味着旧改会进入“狂飙”模式。

北京也差不多。

《北京市城市更新条例》定义了城市更新的“北京模式”，即脱离土地一级开发、商品住宅开发等，对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整。

说人话就是，不再让开发商来大拆大建了，断开了城市更新与土地一级开和商品住宅开发的链条。

上海方面，则更加突出区域筹划旧改推进，提速更新。

最新的政策方向，解决了历史风貌保护项目的合规性。

这也使得上海中心城区的旧改项目，会明显提速。

加上近些年，上海注重探索不同的政策方式，所以使得旧改推动的速度更上一层楼。

比如说，加装电梯的新政实施后，仅2019年完成的项目数量就已超过前7年的数量总和。

图：上海近几年年加装电梯的政策要求变化与项目建成情况

黄浦的城市更新 

要说到上海的城市更新，就不得不说黄浦区。

黄浦区，2023年的目标是完成4.6万户二级一下旧里的旧改征收工作。

这么大的体量，可以说：上海未来10年旧改，黄浦独领风骚。

从我们线下踩盘的情况来看，黄浦的速度确实在加快。

黄浦的旧改，可以说是在给上海老城区的更新打一个样板。

为什么这么说呢？

黄浦区有两个特点：

1、黄浦区全域都是2035规划里面的中央活动区，在上海独一无二。

2、黄浦区历史文化建筑丰富，不同性质的老破小这里应有尽有。

这样的特点，就使得黄浦区的城市更新，既需要加大高端产业的引进和升级，又需要在旧改政策上做出多样化的探索。

这些年，好像浦东的GDP的高速增长，总是排在上海老大的位置。

其实，黄浦区才是一直是富人最多的区域。

不信你看一下黄浦区的个人平均收入，远远甩开其他区域。

黄浦区的2035年规划人口是66万人。

在21年黄浦区常住人口已经接近66万人了。

黄浦的办法，只能选择腾笼换鸟。

怎么个腾法呢？

黄浦确实有很多地方需要拆迁。

但是又要对历史风貌进行保护。

很多地块有严格限高等要求。

这使得这里的地块，天然适合，低密度豪宅。

所以整个黄浦区已经在全面豪宅化的路上，一路狂飙。

这一点从23年的预估的豪宅市场供应，就能得到有利证明。

你看看，23年黄浦的豪宅预估供应几乎是上海的一半了。

那这边多的低密度豪宅，谁来买呢？

当然是富人呀。

这些楼盘是富人回流的动力。

但是，这也不可避免地要挤走穷人。

尽管来说，住在黄浦老破小的人居民肯定谈不上是穷人的。

你买不起这些新建的低密豪宅，你对黄浦区来说就是新穷人了。

当然，如果你不想走，也可以的。

黄浦区全域，还准备了1万套的租赁住房。

这也就难怪听到网友说：

不远的未来，黄浦区会是富人聚集地，你看不见穷人，也找不到穷人。

更加准确的表达应该是：

富人会回流，穷人被挤走。

老城区必须发展 

这个其实是好事情。

对于老城区来说，大量的老破小，确实拉慢了城区的产业升级和发展。

旧改必须加速。

富人回流的同时，这里的产业能级也会进一步提升。

毕竟，黄浦的规划是要成为世界级的会客厅。

像黄浦这样的老城区是参与世界大城市竞争的必然要求。

产业升级，需要地方，所以老破小或改或拆。

历史建筑需要保护，所以只能是低密度别墅。

富人，必然会回流。

其实，这样的回流，全世界的大城市都是这样的。

很多城市在城市发展出现人口过度聚集、大城市病频繁出现的时候。

人口确实有“郊区化”现象出现。

比如，在上海就是五大新城就承载了向往郊区的人群。

环沪的房子，承载了有闲钱的或者限购的人群。

但是，这波热潮一旦过去，就是人群往中心主城区再次聚集。

1960-2020年纽约市五区人口变化情况。

美国纽约在1980年之后，中心城区人口从“郊区化”开始向”城区化“回流。

这么看，穷人被挤出传统富人区，也未尝不是一个好事。

富人，用钱给钱穷人买单了。

穷人，你就偷着乐吧。

老破小也有春天 

最后，再讲一个小故事吧。

2016年的时候，上海中兴社区地块出让，融信激战17家大中房企，以溢价139%、110.1亿的总价，拿下楼板价高达10.03万的全国单价“地王”。

这通操作在当年的上海炸开了锅，那是中兴路历史性的高光一刻。

万科入股之后，中兴路一号大举搞创新，请来了英国建筑师理查德·罗杰斯做总设计师。

开放式社区、大面积玻璃幕墙、户型设计独树一帜、产品会所极具匠心……

甚至，为了业主观感好看，还把周围的老破小都刷了墙。

一顿操作猛如虎，刚开盘时候中兴路壹号5个月才卖了50多套。

反而周围的老破小业主感激涕零，老破小网签数翻倍卖的火热。

老破小的春天，是城市更新带来的。

好了，说了这么多，我想说什么呢？

其实想说的是两点，

一个，那些想要搏一搏老破小拆迁暴富的人，抓紧洗洗睡吧。

城市更新全国一线的导向明确的是公益民生走向了，不要逆势操作。

不少的民企开发商都在慢慢退出城市更新的市场主体 。

你觉得你几百万买个老破小，真的会一夜暴富？

还是好好工作、好好创业，踏实赚钱吧。

二个，一线城市，不会再去盲目扩张了，老城区的腾笼换鸟将会加速。

老城区，将会焕发出新的活力。

这意味，以前出走的富人，可能会归来。

穷人的命运，就是被挤出老城区，传统富人区，将难以看到以前的穷人了。

这个趋势，不可阻挡。

上海的版图不需要外扩了。

毕竟，长三角一体化，换个说法就是，大上海的一体化。

老城区，才是上海未来真正的扛鼎之作，这里是参与未来城市竞争的重要阵地。

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